«ADMINISTRADOR DE FINCAS EN MÁLAGA»

Ministerio de Gracia y Justicia
«Gaceta de Madrid» núm. 206, de 25 de julio de 1889
Última modificación: 5 de junio de 2021
Referencia: BOE-A-1889-4763
Téngase en cuenta que las referencias hechas a la llamada «adopción plena» se entienden sustituidas por la
adopción regulada en la Ley 21/1987, de 11 de noviembre, según establece el artículo 3 de la citada Ley. Ref.
BOE-A-1987-25627.
[ . . . ]

TÍTULO III
De la comunidad de bienes
Artículo 392.
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a
varias personas.
A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las
prescripciones de este título.

Artículo 393.
El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será
proporcional a sus respectivas cuotas.
Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones
correspondientes a los partícipes en la comunidad.

Artículo 394.
Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas
conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a
los copartícipes utilizarlas según su derecho.

Artículo 395.
Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos
de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que
renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.

Artículo 396.
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de
aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la
vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de
copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su
adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos
estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los
revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o
configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el
portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos
destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o
instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las
instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua,
gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente
sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de
detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del
edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios
audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las
servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o
destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán
ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la
que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título,
no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las
mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

Artículo 397.
Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones
en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.

Artículo 398.
Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos
de la mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que
representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los
interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda,
incluso nombrar un administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y
otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.

Artículo 399.
Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que
le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun
sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el
efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la
porción que se adjudique en la división al cesar la comunidad.

Artículo 400.
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos
podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo
determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva
convención.

Artículo 401.
Sin embargo, de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la
división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.
Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de
los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales
independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo
trescientos noventa y seis.

Artículo 402.
La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o
amigables componedores, nombrados a voluntad de los partícipes.
En el caso de verificarse por árbitros o amigables componedores, deberán formar partes
proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a
metálico.

Artículo 403.
Los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa
común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división
consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la
oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o
del cedente para sostener su validez.

Artículo 404.
Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que
se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.

Artículo 405.
La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos
de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la
partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos
personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.

Artículo 406.
Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas
concernientes a la división de la herencia.

Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva
redacción oficial de la Ley Hipotecaria. [Inclusión parcial]
Ministerio de Justicia
«BOE» núm. 58, de 27 de febrero de 1946
Última modificación: 3 de junio de 2021
Referencia: BOE-A-1946-2453

TÍTULO II
De la forma y efectos de la inscripción.
Artículo 8.
Cada finca tendrá desde que se inscriba por primera vez un número diferente y
correlativo.
Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa
y especial.
Se inscribirán como una sola finca bajo un mismo número:
Primero.–El territorio, término redondo o lugar de cada foral en Galicia o Asturias,
siempre que reconozcan un solo dueño directo o varios proindiviso, aunque esté dividido en
suertes o porciones, dadas en dominio útil o foro a diferentes colonos, si su conjunto se halla
comprendido dentro de los linderos de dicho término.
Se estimará único el señorío directo para los efectos de la inscripción, aunque sean
varios los que, a título de señores directos, cobren rentas o pensiones de un foral o lugar,
siempre que la tierra aforada no se halle dividida entre ellos por el mismo concepto.
Segundo.–Toda explotación agrícola, con o sin casa de labor, que forme una unidad
orgánica, aunque esté constituida por predios no colindantes, y las explotaciones industriales
que formen un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí.
Tercero.–Las fincas urbanas y edificios en general, aunque pertenezcan a diferentes
dueños en dominio pleno o menos pleno.
Cuarto.–Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté
concluida o, por lo menos, comenzada.
En la inscripción se describirán, con las circunstancias prescritas por la Ley, además del
inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento
independiente, asignando a éstos un número correlativo, escrito en letra y la cuota de
participación que a cada uno corresponde en relación con el inmueble. En la inscripción del
solar o del edificio en conjunto se harán constar los pisos meramente proyectados.
Se incluirán además aquellas reglas contenidas en el título y en los estatutos que
configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad.
La inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constituyente del régimen o
de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.
Quinto.–Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre
que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen.

TÍTULO V.
De las hipotecas.
Artículo 107.
Podrán también hipotecarse:
Primero. El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando
concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si
concluyere por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación
asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido a
no mediar el hecho que le puso fin.
Segundo. La mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la
persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al
mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario.
Tercero. Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no
volverlos a hipotecar.
Cuarto. El derecho de hipoteca voluntaria, pero quedando pendiente la que se constituya
sobre él, de la resolución del mismo derecho.
Quinto. Los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de
naturaleza real.
Sexto. Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras
obras destinadas al servicio público, y los edificios o terrenos que, no estando directa y
exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se
hallen agregados a aquellas obras, quedando pendiente la hipoteca, en el primer caso, de la
resolución del derecho del concesionario.
Séptimo. Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia, si el comprador o
su causahabiente limita la hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de resolverse la
venta, dándose conocimiento del contrato al vendedor, a fin de que si se retrajeren los
bienes antes de cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor,
a no mediar para ello precepto judicial.
Octavo. El derecho de retracto convencional, si bien el acreedor no podrá repetir contra
los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor, en el tiempo en
que éste tenga derecho y anticipando la cantidad que para ello fuere necesaria.
Si el vendedor ejercita el derecho de retracto no sólo subsistirá la hipoteca, sino que ésta
recaerá directamente sobre los bienes retraídos.
Noveno. Los bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito se ha anotado
preventivamente, o si se hace constar en la inscripción que el acreedor tenía conocimiento
del litigio, pero en cualquiera de los dos casos la hipoteca quedará pendiente de la
resolución del pleito.
Décimo. Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida la
hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante.
Undécimo. Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal inscritos
conforme a lo que determina el artículo octavo.
Duodécimo. El derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un
procedimiento judicial. Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio en favor
del rematante, la hipoteca subsistirá, recayendo directamente sobre los bienes adjudicados.

Información relacionada:
• Téngase en cuenta que a partir del 1 de octubre de 2015, todas las referencias a Secretarios
judiciales deberán entenderse hechas a Letrados de la Administración de Justicia, según
establece la disposición adicional primera de la Ley Orgánica 7/2015, de 21 de julio. Ref.