«ADMINISTRADOR DE FINCAS EN MÁLAGA»

Ministerio de Fomento
«BOE» núm. 261, de 31 de octubre de 2015
Última modificación: 6 de octubre de 2021
Referencia: BOE-A-2015-11723
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TÍTULO PRELIMINAR
Disposiciones generales.
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Artículo 2. Definiciones.
A los efectos de lo dispuesto en esta ley, y siempre que de la legislación específicamente
aplicable no resulte otra definición más pormenorizada, los conceptos incluidos en este
artículo serán interpretados y aplicados con el significado y el alcance siguientes:
1. Actuaciones sobre el medio urbano: las que tienen por objeto realizar obras de
rehabilitación edificatoria, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación de los
requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las edificaciones, y las de
regeneración y renovación urbanas cuando afecten, tanto a edificios, como a tejidos
urbanos, pudiendo llegar a incluir obras de nueva edificación en sustitución de edificios
previamente demolidos. Las actuaciones de regeneración y renovación urbanas tendrán,
además, carácter integrado, cuando articulen medidas sociales, ambientales y económicas
enmarcadas en una estrategia administrativa global y unitaria.
A todas ellas les será de aplicación el régimen estatutario básico de deberes y cargas
que les correspondan, de conformidad con la actuación de transformación urbanística o
edificatoria que comporten, a tenor de lo dispuesto en el artículo 7.
2. Infravivienda: la edificación, o parte de ella, destinada a vivienda, que no reúne las
condiciones mínimas exigidas de conformidad con la legislación aplicable. En todo caso, se
entenderá que no reúnen dichas condiciones las viviendas que incumplan los requisitos de
superficie, número, dimensión y características de las piezas habitables, las que presenten
deficiencias graves en sus dotaciones e instalaciones básicas y las que no cumplan los
requisitos mínimos de seguridad, accesibilidad universal y habitabilidad exigibles a la
edificación.
3. Residencia habitual: la que constituya el domicilio de la persona que la ocupa durante
un período superior a 183 días al año.
4. Coste de reposición de una construcción o edificación: el valor actual de construcción
de un inmueble de nueva planta, equivalente al original en relación con las características
constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que su
ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado
al uso que le sea propio.
5. Ajustes razonables: las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la
accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga
desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta
los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar,
la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la
posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. Se
entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de
propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando
las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades
ordinarias de gastos comunes.
6. Edificio de tipología residencial de vivienda colectiva: el compuesto por más de una
vivienda, sin perjuicio de que pueda contener, de manera simultánea, otros usos distintos del
residencial. Con carácter asimilado se entiende incluida en esta tipología, el edificio
destinado a ser ocupado o habitado por un grupo de personas que, sin constituir núcleo
familiar, compartan servicios y se sometan a un régimen común, tales como hoteles o
residencias.
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TÍTULO I
Condiciones básicas de la igualdad en los derechos y deberes constitucionales
de los ciudadanos.
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Artículo 9. Participación pública y privada en las actuaciones de transformación urbanística
y en las edificatorias.
1. (Anulado).
2. En los supuestos de ejecución de las actuaciones a que se refiere este capítulo
mediante procedimientos de iniciativa pública, podrán participar, tanto los propietarios de los
terrenos, como los particulares que no ostenten dicha propiedad, en las condiciones
dispuestas por la legislación aplicable. Dicha legislación garantizará que el ejercicio de la
libre empresa se sujete a los principios de transparencia, publicidad y concurrencia.
3. (Párrafo anulado).
Asimismo podrán suscribirse convenios de colaboración entre las Administraciones
Públicas y las entidades públicas adscritas o dependientes de las mismas, que tengan como
objeto, entre otros, conceder la ejecución a un Consorcio previamente creado, o a una
sociedad de capital mixto de duración limitada, o por tiempo indefinido, en la que las
Administraciones Públicas ostentarán la participación mayoritaria y ejercerán, en todo caso,
el control efectivo, o la posición decisiva en su funcionamiento.
4. En la ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano, además de las
Administraciones Públicas competentes y las entidades públicas adscritas o dependientes de
las mismas, podrán participar.
a) las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios,
b) las cooperativas de viviendas,
c) los propietarios de construcciones, edificaciones y fincas urbanas y los titulares de
derechos reales o de aprovechamiento,
d) las empresas, entidades o sociedades que intervengan por cualquier título en dichas
operaciones y
e) las asociaciones administrativas que se constituyan de acuerdo con lo previsto en la
legislación sobre ordenación territorial y urbanística o, en su defecto, por el artículo
siguiente.
Téngase en cuenta que se declaran inconstitucionales y nulos el apartado 1, el primer
párrafo del apartado 3 y el inciso destacado del apartado 4, por Sentencia del TC 143/2017, de
14 de diciembre. Ref. BOE-A-2018-605, conforme a la corrección de errores publicada en BOE
núm. 34, de 7 de febrero de 2018. Ref. BOE-A-2018-1679
5. Todos los sujetos referidos en el apartado anterior, podrán, de acuerdo con su propia
naturaleza:
a) Actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las
operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento del deber de
conservación, rehabilitación y mejora de los edificios, así como con la participación en la
ejecución de actuaciones de rehabilitación y en las de regeneración y renovación urbanas
que correspondan. A tal efecto podrán elaborar, por propia iniciativa o por encargo del
responsable de la gestión de la actuación de que se trate, los correspondientes planes o
proyectos de gestión correspondientes a la actuación.
b) Constituirse en asociaciones administrativas para participar en los concursos públicos
que la Administración convoque a los efectos de adjudicar la ejecución de las obras
correspondientes, como fiduciarias con pleno poder dispositivo sobre los elementos
comunes del correspondiente edificio o complejo inmobiliario y las fincas pertenecientes a
los propietarios miembros de aquéllas, sin más limitaciones que las establecidas en sus
correspondientes estatutos.
c) Asumir, por sí mismos o en asociación con otros sujetos, públicos o privados,
intervinientes, la gestión de las obras.
d) Constituir un fondo de conservación y de rehabilitación, que se nutrirá con
aportaciones específicas de los propietarios a tal fin y con el que podrán cubrirse impagos de
las cuotas de contribución a las obras correspondientes.
e) Ser beneficiarios directos de cualesquiera medidas de fomento establecidas por los
poderes públicos, así como perceptoras y gestoras de las ayudas otorgadas a los
propietarios de fincas.
f) Otorgar escrituras públicas de modificación del régimen de propiedad horizontal, tanto
en lo relativo a los elementos comunes como a las fincas de uso privativo, a fin de acomodar
este régimen a los resultados de las obras de rehabilitación edificatoria y de regeneración y
renovación urbanas en cuya gestión participen o que directamente lleven a cabo.
g) Ser beneficiarios de la expropiación de aquellas partes de pisos o locales de edificios,
destinados predominantemente a uso de vivienda y constituidos en régimen de propiedad
horizontal, que sean indispensables para instalar los servicios comunes que haya previsto la
Administración en planes, delimitación de ámbitos y órdenes de ejecución, por resultar
inviable, técnica o económicamente cualquier otra solución y siempre que quede garantizado
el respeto de la superficie mínima y los estándares exigidos para locales, viviendas y
espacios comunes de los edificios.
h) Solicitar créditos con el objeto de obtener financiación para las obras de conservación,
rehabilitación y mejora de los edificios y las actuaciones reguladas por esta ley.
6. La participación en la ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano se
producirá, siempre que sea posible, en un régimen de equidistribución de cargas y
beneficios.
7. Tanto los propietarios, en los casos de reconocimiento de la iniciativa privada para la
transformación urbanística o la actuación edificatoria del ámbito de que se trate, como los
particulares, sean o no propietarios, en los casos de iniciativa pública en los que se haya
adjudicado formalmente la participación privada, podrán redactar y presentar a tramitación
los instrumentos de ordenación y gestión precisos, según la legislación aplicable. A tal
efecto, previa autorización de la Administración urbanística competente, tendrán derecho a
que se les faciliten, por parte de los Organismos Públicos, cuantos elementos informativos
precisen para llevar a cabo su redacción, y a efectuar en fincas particulares las ocupaciones
necesarias para la redacción del instrumento con arreglo a la Ley de Expropiación Forzosa.
8. Los convenios o negocios jurídicos que el promotor de la actuación celebre con la
Administración correspondiente, no podrán establecer obligaciones o prestaciones
adicionales ni más gravosas que las que procedan legalmente, en perjuicio de los
propietarios afectados. La cláusula que contravenga estas reglas será nula de pleno
Derecho.
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CAPÍTULO III
Estatuto jurídico de la propiedad del suelo.
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Artículo 14. Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación de urbanizado:
facultades.
En el suelo en situación de urbanizado, las facultades del derecho de propiedad
incluyen, además de las establecidas en las letras a), b) y d) del apartado 2 del artículo
anterior, en su caso, las siguientes:
a) Completar la urbanización de los terrenos para que cumplan los requisitos y
condiciones establecidos para su edificación. Este derecho podrá ejercitarse individualmente
o, cuando los terrenos estén sujetos a una actuación de carácter conjunto, con los
propietarios del ámbito, en la forma que disponga la legislación aplicable.
b) Edificar sobre unidad apta para ello en los plazos establecidos para ello en la
normativa aplicable y realizar las actuaciones necesarias para mantener la edificación, en
todo momento, en un buen estado de conservación.
c) Participar en la ejecución de actuaciones de reforma o renovación de la urbanización,
o de dotación en un régimen de justa distribución de beneficios y cargas, cuando proceda, o
de distribución, entre todos los afectados, de los costes derivados de la ejecución y de los
beneficios imputables a la misma, incluyendo entre ellos las ayudas públicas y todos los que
permitan generar algún tipo de ingreso vinculado a la operación.
d) Obtener, en su caso, la conformidad o autorización administrativas correspondientes
para realizar cualesquiera de las actuaciones sobre el medio urbano, lo que determinará la
afección real directa e inmediata, por determinación legal, de las fincas constitutivas de
elementos privativos de regímenes de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario
privado, cualquiera que sea su propietario, al cumplimiento del deber de costear las obras.
La afección real se hará constar mediante nota marginal en el Registro de la Propiedad, con
constancia expresa de su carácter de garantía real y con el mismo régimen de preferencia y
prioridad establecido para la afección real al pago de cuotas de urbanización en las
actuaciones de transformación urbanística.
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Artículo 17. Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación de urbanizado:
deberes y cargas.
1. En el suelo en situación de urbanizado, el deber de uso supone los deberes de
completar la urbanización de los terrenos con los requisitos y condiciones establecidos para
su edificación y el deber de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable,
cuando así se prevea por la ordenación urbanística y en las condiciones por ella
establecidas.
2. Cuando la Administración imponga la realización de actuaciones sobre el medio
urbano, el propietario tendrá el deber de participar en su ejecución en el régimen de
distribución de beneficios y cargas que corresponda, en los términos establecidos en el
artículo 14.1.c).
3. En particular, cuando se trate de edificaciones, el deber legal de conservación
comprende, además de los deberes de carácter general exigibles de conformidad con lo
dispuesto en el artículo 15, la realización de los trabajos y las obras necesarios para:
a) Satisfacer, con carácter general, los requisitos básicos de la edificación establecidos
en el artículo 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
b) Adaptar y actualizar sus instalaciones a las normas legales que, para la edificación
existente, les sean explícitamente exigibles en cada momento.
4. El deber legal de conservación, que constituirá el límite de las obras que deban
ejecutarse a costa de los propietarios cuando la Administración las ordene por motivos
turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad o sostenibilidad del medio urbano, se
establece en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta,
equivalente al original, en relación con las características constructivas y la superficie útil,
realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su
caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio. Cuando
se supere dicho límite, las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general
correrán a cargo de los fondos de la Administración que haya impuesto su realización.
5. La realización de las actuaciones sobre el medio urbano corresponde, además de a
aquellos sujetos a los que la legislación de ordenación territorial y urbanística atribuya dicha
obligación, a los siguientes:
a) Los propietarios y los titulares de derechos de uso otorgados por ellos, en la
proporción acordada en el correspondiente contrato o negocio jurídico que legitime la
ocupación. En ausencia de éste, o cuando el contrato no contenga cláusula alguna relativa a
la citada proporción, corresponderá a éstos o a aquéllos, en función de si las obras tienen o
no el carácter de reparaciones menores motivadas por el uso diario de la vivienda, sus
instalaciones y servicios. La determinación se realizará de acuerdo con la normativa
reguladora de la relación contractual y, en su caso, con las proporciones que figuren en el
Registro de la Propiedad, relativas al bien y a sus elementos anexos de uso privativo.
b) Las comunidades de propietarios y, en su caso, las agrupaciones de comunidades de
propietarios, así como las cooperativas de viviendas, con respecto a los elementos comunes
de la construcción, el edificio o complejo inmobiliario en régimen de propiedad horizontal y
de los condominios, sin perjuicio del deber de los propietarios de las fincas o elementos
separados de uso privativo de contribuir, en los términos de los estatutos de la comunidad o
agrupación de comunidades o de la cooperativa, a los gastos en que incurran estas últimas.
c) Las Administraciones Públicas, cuando afecten a elementos propios de la
urbanización y no exista el deber legal para los propietarios de asumir su coste, o cuando
éstas financien parte de la operación con fondos públicos, en los supuestos de ejecución
subsidiaria, a costa de los obligados.
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TÍTULO II
Bases del régimen del suelo, reglas procedimentales comunes y normas civiles.
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CAPÍTULO II
Reglas procedimentales comunes y normas civiles.
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Artículo 26. Formación de fincas y parcelas, relación entre ellas y complejos inmobiliarios.
1. Constituye:
a) Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un
propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el
Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de
la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.
b) Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que
tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.
2. La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es
posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación
aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la
enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el
derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la
constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho
derecho de utilización exclusiva.
En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán,
para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización
administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la
legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los
registradores para practicar la correspondiente inscripción.
Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las
fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles.
3. El acto administrativo que legitime la edificación de una parcela indivisible, por
agotamiento de la edificabilidad permitida en ella o por ser la superficie restante inferior a la
parcela mínima, se comunicará al Registro de la Propiedad para su constancia en la
inscripción de la finca.
4. La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo
inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que
dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación
territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso
público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del
cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo 18.
El complejo inmobiliario podrá constituirse sobre una sola finca o sobre varias, sin
necesidad de previa agrupación, siempre que sean colindantes entre sí o únicamente se
hallen separadas por suelos que, de acuerdo con la ordenación territorial y urbanística,
deban tener la condición de dominio público, ser de uso público, servir de soporte a las obras
de urbanización, o ser computables a los efectos del cumplimiento del deber de entregar a la
Administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes
dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención.
5. Cuando los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas,
en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público se
constituirá un complejo inmobiliario de carácter urbanístico en el que aquéllas y ésta tendrán
el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las
limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público. Tales
fincas podrán estar constituidas, tanto por edificaciones ya realizadas, como por suelos no
edificados, siempre que su configuración física se ajuste al sistema parcelario previsto en el
instrumento de ordenación.
6. La constitución y modificación del complejo inmobiliario privado, del tipo de los
regulados como regímenes especiales de propiedad, por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de
21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, deberá ser autorizada por la Administración
competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo
requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la
autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma.
No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:
a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del
complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la
construcción de las edificaciones que integren aquel.
b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus
elementos privativos.
A los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo régimen
de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos
privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad
corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada
momento sean titulares de los elementos privativos.
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TÍTULO VII
Función social de la propiedad y gestión del suelo.
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CAPÍTULO III
Derecho de superficie.
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Artículo 54. Transmisión, gravamen y extinción.
1. El derecho de superficie es susceptible de transmisión y gravamen con las
limitaciones fijadas al constituirlo.
2. Cuando las características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario
podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación
del terreno correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como fincas
independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad
horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del
propietario del suelo.
3. En la constitución del derecho de superficie se podrán incluir cláusulas y pactos
relativos a derechos de tanteo, retracto y retroventa a favor del propietario del suelo, para los
casos de las transmisiones del derecho o de los elementos a que se refieren,
respectivamente, los dos apartados anteriores.
4. El propietario del suelo podrá transmitir y gravar su derecho con separación del
derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de éste. El subsuelo
corresponderá al propietario del suelo y será objeto de transmisión y gravamen juntamente
con éste, salvo que haya sido incluido en el derecho de superficie.
5. El derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenación
territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución y, en todo caso, por el
transcurso del plazo de duración del derecho.
A la extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración, el
propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer
indemnización alguna cualquiera que sea el título en virtud del cual se hubiera constituido el
derecho. No obstante, podrán pactarse normas sobre la liquidación del régimen del derecho
de superficie.
La extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración
determina la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Si por cualquier otra causa se reunieran los derechos de propiedad del suelo y los del
superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarán gravándolos
separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
TÍTULO VIII
Régimen jurídico.
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CAPÍTULO IV.
Registro de la Propiedad.
Artículo 65. Actos inscribibles.
1. Serán inscribibles en el Registro de la Propiedad:
a) Los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de la ordenación
urbanística en cuanto supongan la modificación de las fincas registrales afectadas por el
instrumento de ordenación, la atribución del dominio o de otros derechos reales sobre las
mismas o el establecimiento de garantías reales de la obligación de ejecución o de
conservación de la urbanización y de las edificaciones.
b) Las cesiones de terrenos con carácter obligatorio en los casos previstos por las leyes
o como consecuencia de transferencias de aprovechamiento urbanístico.
c) La incoación de expediente sobre disciplina urbanística o restauración de la legalidad
urbanística, o de aquéllos que tengan por objeto el apremio administrativo para garantizar,
tanto el cumplimiento de las sanciones impuestas, como de las resoluciones para restablecer
el orden urbanístico infringido.
d) Las condiciones especiales a que se sujeten los actos de conformidad, aprobación o
autorización administrativa, en los términos previstos por las leyes.
e) Los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico.
f) La interposición de recurso contencioso-administrativo que pretenda la anulación de
instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución, o de actos administrativos de
intervención.
g) Los actos administrativos y las sentencias, en ambos casos firmes, en que se declare
la anulación a que se refiere la letra anterior, cuando se concreten en fincas determinadas y
haya participado su titular en el procedimiento.
h) Cualquier otro acto administrativo que, en desarrollo de los instrumentos de
ordenación o ejecución urbanísticos modifique, desde luego o en el futuro, el dominio o
cualquier otro derecho real sobre fincas determinadas o la descripción de éstas.
2. En todo caso, en la incoación de expedientes de disciplina urbanística que afecten a
actuaciones por virtud de las cuales se lleve a cabo la creación de nuevas fincas registrales
por vía de parcelación, reparcelación en cualquiera de sus modalidades, declaración de obra
nueva o constitución de régimen de propiedad horizontal, la Administración estará obligada a
acordar la práctica en el Registro de la Propiedad de la anotación preventiva a que se refiere
el artículo 67.2.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de esta anotación
preventiva dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de
que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por
el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de
buena fe los daños y perjuicios causados.
3. Inscrita la parcelación o reparcelación de fincas, la declaración de nuevas
construcciones o la constitución de regímenes de propiedad horizontal, o inscritos, en su
caso, los conjuntos inmobiliarios, el Registrador de la Propiedad notificará a la comunidad
autónoma competente la realización de las inscripciones correspondientes, con los datos
resultantes del Registro. A la comunicación, de la que se dejará constancia por nota al
margen de las inscripciones correspondientes, se acompañará certificación de las
operaciones realizadas y de la autorización administrativa que se incorpore o acompañe al
título inscrito.
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