«ADMINISTRADOR DE FINCAS EN MÁLAGA»

Función del Administrador de Fincas: atender a la conservación y entretenimiento de la finca.

Suele ocurrir que sobre esta función haya multitud de conflictos durante el mandato de todo Administrador de Fincas. Durante el tiempo que se ocupa el cargo de Administrador de Fincas, el Administrador de Fincas puede encargar las reparaciones urgentes. Como podrían ser la rotura de una conducción de agua, de una cerradura de una puerta de entrada, de la antena de TV.

Todas esas actuaciones las puede encargar el Administrador de Fincas. El conflicto surge cuando, a posteriori, la Junta de propietarios no acepta esa actuación ni el cargo de la factura que ha presentado el industrial.

No es inusual el conflicto entre la Comunidad de propietarios y El Administrador de Fincas por haber encargado una actuación urgente el Administrador de Fincas sin haber convocado una Junta Extraordinaria de propietarios.

Por lo expuesto en el texto legal, si la reparación es de escaso importe e importancia, la reparación entra dentro de las funciones del Administrador de Fincas.

Pero no se establece en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) el importe máximo o mínimo, o porcentaje del presupuesto ordinario de gastos. Y aquí es donde vienen los conflictos.

Como norma general, si la actuación no se demora en los días, entonces se entiende que el Administrador de Fincas no puede convocar una Junta Extraordinaria para debatir la cuestión.

Pero si la actuación se demora varios días, al haberse complicado la previsión inicial, entonces debería suspender la obra y convocar Junta Extraordinaria.

Pongamos un ejemplo:
Si la fachada del edificio se desprende, no importa que el Administrador de Fincas haya ordenado la reparación urgente teniendo un coste, superior a 1.000€. La actuación la ha encargado el Administrador de Fincas para evitar nuevos desprendimientos y como protección a la seguridad del tránsito de personas, evitando un posible mal mayor.

En resumen, las reparaciones urgentes, puntuales, que se reparan de forma fácil y automática por el industrial competente, pueden encargarse por el Administrador de Fincas. Pero si el industrial contacta con el Administrador de Fincas advirtiendo de la complejidad de la reparación, entonces el Administrador de Fincas debe convocar Junta extraordinaria.

Pongamos otro ejemplo de la situación descrita:
El Administrador de Fincas puede reparar los desperfectos para evitar que haya peligro para los transeúntes; pero una vez se ha evitado el peligro, la reparación íntegra de la fachada y su coste, ya es competencia de la Junta de propietarios, para la que debe presentar varios presupuestos de varios industriales.

En este sentido se pronuncia la Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 1 de febrero de 2007, que intenta diferenciar actuaciones ordinarias y urgentes o necesarias a realizar por el Administrador de Fincas. Para esa Audiencia, el Administrador de Fincas puede y debe acometer unilateralmente tanto aquellas actuaciones y medidas que exijan la gestión y administración ordinaria de la Comunidad (cambiar una bombilla, reponer o revisar los aparatos extintores, reparar una cerradura estropeada, garantizar la revisión periódica del ascensor y el funcionamiento correcto de los servicios, etc.) como aquellas que, yendo más allá de la mera conservación y mantenimiento reúnen 3 notas:

• Tienen carácter urgente. Lo que se identifica con la necesidad perentoria de resolver una situación que entraña peligro para las personas o cosas.
• No resultan desproporcionadas en relación con el contenido y límites del mandato en virtud del cual actúa el Administrador de Fincas.
• El Administrador de Fincas no infringe instrucciones expresas de la Comunidad de propietarios.